answer to question 1

문제가 좀 confusing하죠.. 할인율 6%는 Term rent (처음 2년간의 렌트 200K)를 할인하는 겁니다. 그건 이미 계약이 되어 있는 금액이라 risk가 낮기에 6%를 쓴겁니다. 문제에 보면  Because of lower risk, the appropriate rate to discount the term rent is 6%.라고 되어있죠... 근데 Value of reversion to ERV 는 2년이 지난후 3년이후의 기간에 대한 현금흐름 (300K)을 ARY로 계산하고 그값을 2년간 현가로 끌때도 위험성을 감안하여 7%를 그대로 할인율로 사용한 것입니다.

answer to question 2

문제를 잘 보시면... page 50에서 맨윗줄의 Selected REIT Financial Information에 NOI가 뭐라고 쓰여 있냐하면 'Estimated 12 months cash net operating income (NOI) $80 라고 되어 있습니다. $80 million이 계산될때 이미 cash NOI를 계산한 것입니다. 그래서 Approach 1에서 non-cash rent를 빼주지 않았습니다. 그 공식도 Estimated cash NOIT라고 쓰여져 있지요...approach 3은 FFO에서 non-cash rents를 빼는 것이 정해진 공식이라서 뺸것입니다.

그러니까 원칙적으로는 Non-cash rent는 NOI에서 뺴는 것이 맞습니다. 단지 50페이지 예제서는 NOI가 이미 Cash NOI이기에 non-cash rent를 조정할 필요가 없습니다